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Les placements immobiliers et la défiscalisation

Les lois françaises prévoient de nombreuses possibilités de diminuer son impôt sur le revenu en réalisant des investissements qui peuvent être avantageux. Pour savoir si l’application de l’une de ces lois serait opportune dans votre cas personnel, prenez connaissance du texte ci-dessous.

La loi Girardin relative à l’habitation

Cette loi a été votée par les pouvoirs publics pour remédier à la grave insuffisance de logements en outre-mer. A l’heure actuelle, il est possible d’en profiter en achetant un bien neuf pour lequel le permis de construire a été accordé avant le 31 décembre 2012.

L’avantage fiscal est constitué par une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat du bien et étalée sur cinq ans. Le taux de réduction d’impôt varie en fonction du régime retenu par le contribuable pour le calcul de son loyer.

- s’il souhaite appliquer un loyer non plafonné, il a droit à une réduction d’impôt de 40 % du prix d’achat du bien. Cette réduction est étalée sur cinq ans, ce qui autorise à réduire son impôt sur le revenu de 8% du prix d’achat chaque année

- s’il accepte d’appliquer un loyer intermédiaire, la réduction d’impôt s’élève à 50 % du prix d’achat du bien et elle s’applique sur cinq ans

- s’il occupe le logement à titre d’habitation principale, il a droit à une réduction d’impôt de 25 % du prix d’achat du bien, cette réduction s’appliquant sur 10 ans

Toutefois, l’assiette de la réduction d’impôt est plafonnée à un niveau de prix d’achat par mètre carré du bien qui était limité à 2125 € en 2007. En outre, des réductions supplémentaires sont accordées si le bien acheté se trouve dans un secteur sensible ou si vous faites des dépenses pour créer de l’énergie renouvelable.

La loi Pons

Cette loi qui a été votée en 1986 octroyait une réduction d’impôt égale à 40 % d’un placement immobilier effectué dans les DOM-TOM. Elle était applicable si le contribuable, personne physique ou morale s’engageait à louer le logement pendant six ans et si les ressources du locataire ne dépassaient pas un certain plafond. Il était également possible de faire son investissement par l’intermédiaire d’une société ayant pour activité la construction de logements neufs. Le taux de réduction variait selon que le contribuable acceptait ou non d’appliquer un loyer plafonné. Cette loi a été modifiée plusieurs fois et il y a lieu de prendre en compte les dispositions qui l’ relayée.

La loi Malraux

Cette loi est intéressante pour les particuliers achetant des biens anciens et entreprenant des travaux de restauration pour pouvoir offrir ces biens à la location. Si le bien se trouve dans un secteur où la loi est applicable et si vous vous engagez à le louer pendant six ans, vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu les dépenses nécessaires à la remise en état du bien dans la mesure où ces dépenses ne concernent pas des travaux de démolition, de reconstruction ou d’agrandissement.

Pour l’année 2013, les plafonds de défiscalisation autorisés sont les suivants

- 22 % du montant des travaux faits sur un bien se trouvant dans une zone de protection du patrimoine urbain, paysager et architectural

- 30 % du montant des travaux effectués sur un bien situé dans un secteur sauvegardé

Dans les deux cas, la défiscalisation n’est autorisée qu’à hauteur de 100000 € par an.

Le dispositif Besson de 1999

Cette loi avait pour objectif de garantir un logement à toute personne demeurant en France. Elle était applicable pour les logements neufs et elle donnait au contribuable la possibilité de déduire 65 % du montant de son investissement. Cette déduction s’appliquait sur 15 ans à hauteur de 8 % de la somme investie les cinq premières années et à hauteur de 2,5 % de ces sommes chacune des dix années suivantes pour les logements neufs.

La loi Robien

Ayant été réformée en septembre 2006, cette loi autorisait le contribuable à déduire de son revenu imposable 6% de son investissement pendant sept ans et 4 % pendant les deux années suivantes.

Pour profiter de cet avantage, le contribuable devait louer son bien pendant neuf ans et accepter de respecter un plafond de loyer fixé en fonction de la commune où se trouve le bien. Par ailleurs, la déduction fiscale était limitée à 10700 € par an.

Cette disposition ne s’applique plus depuis le 1er janvier 2010.

La loi Duflot

Cette loi qui vient d’être adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale propose une réduction d’impôt accordée à tout contribuable résidant en France et acceptant d’acheter un logement neuf pour le louer en respectant les conditions suivantes :

- acheter le bien dans une zone sélectionnée par les autorités notamment en raison de l’insuffisance de l’offre de location de logements qui la caractérise

- en outre, le bien doit être neuf et répondre aux critères des bâtiments à basse consommation énergétique (ou tout au moins respecter la réglementation thermique RT 2012 ou avoir obtenu le label BBC 2005)

- le bailleur ne doit pas dépasser un plafond de loyer et s’engager à offrir le bien non meublé à la location pendant au moins neuf ans

- les revenus annuels du locataire doit être inférieurs ou égaux à un plafond

La réduction d’impôt autorisée atteint 18 % du montant de l’investissement et elle est appliquée par portions égales durant 9 ans.

La loi Borloo

Cette loi qui n’est plus applicable depuis le 1er janvier 2010 permettait de déduire de son revenu imposable une partie du montant d’un investissement immobilier effectué depuis le 1er septembre 2006 à condition de :

- louer le bien pendant au moins neuf ans à une famille dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond

- ne demander qu’un loyer plafonné approximativement à 70 % du prix du marché local

La loi Demessine

Cette loi a pour objectif d’encourager le tourisme dans les zones montagnardes et rurales. Elle accorde une réduction d’impôt et la récupération de la TVA si le contribuable achète un bien qu’il confie à un professionnel du tourisme qui se chargera ensuite de procéder à des locations saisonnières du bien à des particuliers pour leurs vacances.

L’investissement donne droit à une réduction d’impôt s’élevant à 25 % du montant d’investissement dans un bien neuf, cette réduction étant limitée à 50000 € pour un célibataire et à 100000 € pour un couple. Elle est appliquée linéairement pendant six ans. Par ailleurs, l’investisseur peut récupérer la TVA s’il ne revend pas le bien avant 20 ans. En cas de revente avant cette échéance, il faut reverser 5 % du montant de la TVA récupérée pour chaque année non écoulée.

L’achat d’un monument historique

Si le contribuable fait l’achat d’un bien classé monument historique, il peut déduire jusqu’à la moitié de son revenu imposable les frais entraînés par son achat, qu’il s’agisse des travaux de rénovation, de la taxe foncière, des intérêts de prêts immobiliers ou des primes d’assurance. La déduction autorisée est portée à 100 % de revenu imposable s’il accepte d’ouvrir son monument au public. Cependant, il faut conserver le bien pendant au moins 15 ans et les travaux doivent constituer une rénovation (mais pas une reconstruction intégrale).

En outre, si le contribuable fait une donation du bien à ses enfants ou s’il décède, il n’y a pas de droits de succession ou de donation à payer si les héritiers ou les donataires s’engagent à conserver le bien et à l’ouvrir au public pendant une période minimale.

Le statut de loueur en meublé professionnel et l’imputation des déficits fonciers

Prévu par le Code général des impôts, le statut de loueur en meublé professionnel permet la déduction intégrale des déficits résultant de toutes les dépenses du bailleur et de l’amortissement des biens immobiliers ainsi que de celui des meubles qui doivent garnir ses biens si le contribuable répond aux conditions suivantes :

- ses revenus locatifs constituent au moins la moitié des revenus de son foyer fiscal et les loyers atteignent au moins 23000 € par an

- il doit est inscrit au RCS en tant que commerçant et payer des charges sociales qui doivent donc être prises en compte

- les logements proposés à la location doivent être meublés

Dans les autres cas, les déficits fonciers consécutifs à des dépenses autres que les intérêts des emprunts peuvent être déduites du revenu global dans la limite de 10700 € (cette limite est portée à 15300 € si le contribuable bénéficie de l’amortissement « Périssol ») si le bien est loué au moins pendant les trois années qui suivent l’imputation des déficits. Les intérêts d’emprunts ne peuvent qu’être imputés sur les revenus fonciers des exercices suivants.

Les investissements dans les établissements pour personnes âgées dépendantes EHPAD

Ce type d’investissement consiste à acheter une chambre qui sera occupée par une personne âgée ayant besoin d’un suivi médical régulier. Cette chambre est située dans un EHPAD créé dans le cadre d’une convention entre les gestionnaires de la résidence, le conseil général et l’agence régionale de santé.

Il est possible de faire votre investissement soit sous le régime du LMP si vous respectez les conditions indiquées ci-dessus, soit sous le régime du LMNP, soit sous le régime prévu par le décret Censi-Bouvard qui vous donne droit à une réduction d’impôts égale à 11 % du prix du bien et à la récupération de la TVA.


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